Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine usvojilo je žalbu kompanije Carine iz Podgorice i poništilo rješenje urbanističko-građevinske inspekcije kojim je toj kompaniji zabranjena gradnja turističkog rizorta – hotela sa pet zvjezdica u Kumboru, u opštini Herceg Novi.
Predmet je vraćen prvostepenom organu na ponovni postupak i odlučivanje, jer drugostepeni organ smatra da inspekcija nije dovoljno jasno obrazložila razloge za zabranu gradnje, niti precizirala na koje se katastarske parcele mjera odnosi i koju dokumentaciju investitor treba da dopuni.
U rješenju od 2. novembra navodi se da je inspekcija u ponovnom postupku utvrdila više nepravilnosti u projektnoj dokumentaciji. Među njima su neusklađenost glavnog projekta sa urbanističko-tehničkim uslovima (UTU) u pogledu spratnosti i namjene objekata, nepotpuna opšta dokumentacija, kao i neriješeni imovinsko-pravni odnosi na parcelama tri parcele u Kumboru, na kojima je upisana sudska zabrana raspolaganja, otuđenja, opterećenja i građenja.
Međutim, Ministarstvo je ocijenilo da prvostepeni organ nije dovoljno konkretizovao utvrđene nepravilnosti, zbog čega nije moguće sa sigurnošću utvrditi na osnovu kojih činjenica je donijeta odluka o zabrani.
Posebno je ukazano na nejasnoće u dispozitivu rješenja. Naime, zabrana gradnje odnosi se na katastarske parcele u KO Kumbor i KO Đenovići, dok se u drugom dijelu istog rješenja navodi da prva faza projekta obuhvata objekte na parcelama u Kumboru. Zbog takve neusaglašenosti nije jasno na kojim se tačno lokacijama zabrana primjenjuje, što onemogućava i njeno izvršenje.
Drugostepeni organ osporio je i način na koji je inspekcija obrazložila neusklađenost projekta sa UTU-ima u pogledu spratnosti i namjene.
Inspekcija je, između ostalog, navela da projekat predviđa sedam nadzemnih etaža, dok je UTU-ima dozvoljeno najviše šest. Carine su, međutim, u žalbi ukazale da je nakon problema na terenu izmijenjen glavni projekat, tako da sporni suterenski dio sada predstavlja podzemnu etažu, te da izmijenjeno rješenje predviđa šest nadzemnih etaža. Kompanija je dostavila i izjave revidenta i nadzornog organa kojima se potvrđuje usklađenost izmijenjenog projekta sa UTU-ima i izvođenje radova prema toj dokumentaciji.
Kada je riječ o namjeni, inspekcija je problematizovala predviđene condo apartmane i činjenicu da bi pojedine smještajne jedinice bile predmet prodaje, ocjenjujući da se radi o sadržajima stambene namjene, koji nijesu dozvoljeni u predmetnoj turističkoj zoni. Carine su u žalbi navele da je riječ o turističkim apartmanima koji će biti u funkciji hotelske ponude, a ne o stambenim jedinicama.
Ministarstvo je ocijenilo da prvostepeni organ nije pravilno utvrdio činjenično stanje u pogledu namjene, posebno imajući u vidu da UTU-i lokaciju definišu kao površinu naselja, uz namjenu proširene turističke zone, te propisuju uslove za turističke zone T1 i T2. Zbog toga je potrebno dodatno razjasniti usklađenost planiranih sadržaja sa tim uslovima.
Takođe, nije precizirano koja konkretno dokumentacija nedostaje u okviru glavnog projekta, odnosno šta od dostavljenog nije u skladu sa pravilnikom o načinu izrade i sadržini tehničke dokumentacije za građenje.
U žalbi je kompanija ukazala i da je nakon donošenja osporenog rješenja, 15. maja 2026. godine, izvršila izmjene i dopune revidovanog glavnog projekta, koje prvostepeni organ nije imao priliku da razmotri.
Prema zapisniku urbanističke inspekcije od 20. marta ove godine, na lokaciji je tada zatečeno sedam objekata u izgradnji, u fazi grubih građevinskih radova. U zoni I evidentiran je jedan objekat spratnosti 2Po+P+2, dok su u zoni II bila četiri objekta, spratnosti od Po+P+6 do Po+P+7. U zoni III nalazila su se još dva objekta, spratnosti Po+P+6 i Su+P+6.
Ovo je, inače, drugi put da drugostepeni organ poništava rješenje o zabrani gradnje u ovom predmetu. Prethodno je žalba Carina usvojena 7. maja 2026. godine, nakon čega je inspekcija ponovo odlučivala i 13. maja donijela novo rješenje o zabrani.
Protiv najnovijeg rješenja Ministarstva može se pokrenuti upravni spor pred Upravnim sudom Crne Gore, u roku od 20 dana od dana prijema.
Podsjetimo, kompanija Carine u Đenovićima i Kumboru planira gradnju kompleksa na površini od oko 75.000 m², koji će objediniti hotelske kapacitete i apartmane za prodaju, sa mogućnošću time-share modela. Pored standardnih hotelskih jedinica, u ponudi će biti i jednosobni, dvosobni i trosobni stanovi, a cijeli projekat pratiće bogata ponuda komercijalnih sadržaja, koji će obogatiti životni i turistički standard ove lokacije. Projekat će se razvijati kroz tri faze, pri čemu prva obuhvata parcelu od 20.000 m².
Vrijednost ove investicije je oko 80 mil EUR, a prema ranijim najavama investitora, prva faza trebalo bi da bude završena do kraja 2027. godine, dok su naredne dvije bile planirane za 2029. i 2031. godinu.